Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje naszej firmie do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięć 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż tego typu sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i kolejny raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na jeden z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty bankowej. W wypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość o wiele różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO zrodlo imp czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla odmiennych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też dzięki sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję jedynie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dób w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

Przychody, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody spośród tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, ale nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania w żaden sposób. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i ma możliwość spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *